大阪の不動産鑑定士・嶋田謙吉のサイト 担保評価・事業再生・相続・節税・賃料・訴訟(株)リアルブレイン不動産鑑定

サイト運営;株式会社リアルブレイン不動産鑑定

取扱分野と報酬
(取扱分野について)
※下記の案件について、個別具体的な税金相談業務については提携税理士、弁護士業務については、提携弁護士をご紹介し対応します
「金融機関様向け」

・担保評価
難易度の高い案件(ゴルフ場、リゾートホテル、マンション開発素地、
大規模SC、大規模工場、ビジネスホテル、病院、
土壌汚染地、林地、農地、宅地見込地、大規模区分所有ビル、借地権、底地、
定期借地権付店舗、使用借権付建物、崖地、無道路地等)

1件当たりの融資額が高額の案件特殊不動産等は、
最新の金融庁検査マニュアルに精通した金融機関出身鑑定士が評価
を行う当
におまかせください。

・事業再生(私的整理、民事再生、会社更生)、任意売却における評価

・証券化、ノンリコースローンに係る鑑定評価


「税理士様向け」

・広大地適用のための意見書、山林である旨の意見書
・崖地、法地、無道路地、市街地内山林等の相続税評価
(鑑定評価書による時価評価による申告)
※相続税評価の算定における税務上の疎明資料としての意見書・鑑定評価書
は税理士向けセミナー講師等の実績を有する当社におまかせください。


・相続時における不動産時価評価(※1)、遺産分割に係る不動産評価(※2)
※1;不整形地、崖地、高圧線下地等で個別性が著しく劣るため、
財産評価基準書を上回る減価が認められる土地の評価(税務上の疎明資料)
※2;相続人間で不動産評価額について争いがある場合の鑑定評価、
遺産分割協議に伴い、広大な土地を同価値になるように配分
するための鑑定評価など。

同族間の不動産売買や贈与の際の鑑定評価
※多数の不動産をお持ちの地主層をクライアントに持つ税理士の方から、
 相続税の生前対策として、親子間での不動産売買、不動産管理会社への
 現物出資の、対税務署への疎明資料としての鑑定評価のご相談が
 非常に増えています。

・関連会社間の不動産売買の際の鑑定評価

・会社設立時、増資時に不動産の現物出資を行う際の鑑定評価

・事業再生(私的整理、民事再生、会社更生)における評価


「会計士様向け」

・事業再生(私的整理、民事再生、会社更生)における評価
※財産評定のための鑑定評価、デューデリジェンスは、経験豊富な
当社におまかせください


・棚卸用不動産、賃貸用不動産の時価会計のための鑑定評価
※不動産の時価会計のための鑑定評価は、経験豊富な当社に
おまかせください。

・不動産の減損会計のための鑑定評価

・M&A、合併、分割、清算の際の鑑定評価

・会社設立時、増資時に不動産の現物出資を行う際の鑑定評価


「弁護士様向け」

・賃料に係る争訟、建替承諾料・立退料等の争訟をはじめ、
  大規模な不動産に関する争訟
等のための鑑定評価
共有物分割請求事件における鑑定評価
相続時の遺産分割協議・遺留分減殺請求・限定承認における鑑定評価、
・離婚時の財産分与に係る鑑定評価
民事調停員又、裁判所指名鑑定人として、実際の調停・訴訟案件の争点
及び交渉のポイント、説得力のある資料作成のポイントについて豊富な実務経験・
知識を有しています。



・事業再生(私的整理、民事再生、会社更生)における評価
※財産評定のための鑑定評価、デューデリジェンスは、
経験豊富な当社におまかせください。
※大量評価、特殊不動産の評価において豊富な経験を有しています。


「価格調査書(売却許可専用パック)」
※相続財産管理物件・破産管財物件等の売却に係る
「裁判所の売却許可」の際の評価
※大阪・兵庫・京都エリア内は全域で大量評価案件に対応します、
また、東京・名古屋の評価実績も豊富に有していますので、三大都市圏に
跨る案件についても短期間対応可能です。





「司法書士様向け」

遺産分割のための不動産評価
相続に係る鑑定評価は経験豊富な当社におまかせください。


「一般法人様向け」

・棚卸用不動産、賃貸用不動産の時価会計のための鑑定評価

・関連会社間、同族間の不動産売買や贈与の際の鑑定評価
※税務上の疎明資料としての鑑定評価は経験豊富な当社におまかせください。

・賃料増減額請求に係る争訟をはじめ、各種の不動産に係る争訟等の資料として
 の鑑定評価
民事調停員として、実際の調停・訴訟案件の争点及び交渉のポイント、
説得力のある資料作成のポイントについて豊富な実務経験・知識を有しています



「個人様向け」

同族間の不動産売買や贈与の際の鑑定評価
※多数の不動産をお持ちの地主層の方から、相続税の生前対策として、
 親子間での不動産売買、不動産管理会社への現物出資の対税務署への
 疎明資料 としての鑑定評価のご相談が非常に増えています。


・相続税の更正の請求、嘆願請求のための鑑定評価
最近相続税の請求をしたものの、鑑定評価書や広大地である旨の
 意見書等を添付しないで申告した場合は、更正の請求
(相続開始を知った日の翌日から1年10ヵ月以内)や嘆願請求
(相続開始を知った日の翌日から5年10ヵ月以内)であれば、
 不動産鑑定書、意見書等を添付して手続きすることで、
 
納め過ぎた相続税の還付をうけられる場合があります
※個人様の利用をし易くするため、更正の請求・嘆願書請求に
 かかる鑑定評価書の鑑定料は、
 相続税が還付された場合のみ鑑定料を頂く、

「完全成功報酬制」(鑑定料;還付された税額の20%相当額)
 
を原則とさせて頂きます。
※同業務については提携先相続税専門の税理士と共同で対応します。
 不動産評価の専門家である鑑定士が窓口となることで時価と申告した評価額
 との有利不利、評価と税務上の評価との逆転のケースなど、
 税理士の先生単独の場合よりも納税者の方にメリットが大きくなるケースが
 多くあります) 
 更正の請求・嘆願請求を行う前には、提携先の相続税専門の税理士さんと
 いっしょに綿密な打合せを行いお客様の心配を完全に取いた上で、
 お客様に手続き進めて頂きます。


相続時における不動産時価評価
※不整形地、崖地、高圧線下地等で個別性が著しく劣るため、
 財産評価基準書を上回る減価が認められる土地の時価評価
(不動産鑑定評価書による相続税申告)

遺産分割に係る不動産評価
※相続人間で不動産評価額について争いがある場合の鑑定評価、
 遺産分割協議に伴い、広大な土地を同価値になるように
 配分するための鑑定評価など。
民事調停員として、実際の調停・訴訟案件の争点及び交渉のポイント、
説得力のある資料作成のポイントについて豊富な実務経験・知識を有しています

 
個人投資家の方の収益物件購入時、個人の自宅・別荘購入時
の価格調査

※売主サイド、不動産業者さん以外の
第三者の立場から適正価格を調査します。


(対応分野一覧)

不動産の売買・交換における評価

所有不動産の資産価値、時価の把握のための評価
関連会社間、会社と役員間、同族間の売買・贈与の資料としての鑑定評価
法人への不動産の現物出資を行う際の鑑定評価
M&A、合併、分割、清算等のための鑑定評価
減損会計に係る評価減のための鑑定評価
担保取得の際又は担保提供の際の担保価値把握のための評価
不動産の証券化、ノンリコースローンの担保価値把握のための鑑定評価
会社更生法又は民事再生法を背景とする評価、私的再生のための鑑定評価
・任意売却の参考のための評価
・訴訟を行う際の鑑定評価、裁判鑑定
・課税上の基礎資料とするための評価(土地建物の内訳の把握等)

相続財産分割、離婚時の財産分与、生前贈与等における時価算定のための評価
・借地権、底地の整理又は交換の際の参考としての評価
・定期借地権等の評価
・固定資産税評価額に係る鑑定評価(※現在建物固定資産税評価額の異議申し立てに係る鑑定評価は原則お断りしています。土地については、まず、可否についてのシュミレーションしたうえで、案件取り上げの可否をご回答します)
・相続財産の時価評価(不整形、崖地、嫌悪施設隣接地等)のための鑑定評価
・相続財産評価の際の広大地減価適用のための意見書
・区分所有建物(分譲マンション、区分所有ビル等)の評価
・ゴルフ場、ホテル、保養所、大規模SC、マンション開発素地等の評価
・特殊不動産(パチンコ店、ホテル等)の評価
・土壌汚染地、埋蔵文化財包蔵地、地下埋設物存在の土地の評価
・違法建築物、既存不的格建築物、耐震強度不足マンション等の評価
・農地、山林、宅地見込地等の評価

河川敷、崖地、無道路地等の評価
・地上権(高圧線下地、地下鉄通行地上権等)、地役権等が付着した土地の評価
・容積率移転に係る鑑定評価
・工場財団等の評価
・家賃増減額請求、地代増減額請求に係る鑑定評価

・立退料、更新料、名義書換料、建替承諾料等の参考としての評価
・賃貸借契約に係る権利金、保証金の参考としての評価
・デューデリジェンスのための価格調査(市場での売却価格の把握を主な目的
 とする価格調査です。当社はパチンコ店等の多数の調査実績があります。
 バルク不動産の 価格調査等目的に応じて、ご利用ください)
・公共事業等に係る土地取得、交換、買収における鑑定評価
・公共事業等に係る補償の際の参考としての評価
・不動産マーケット調査(空室率、賃料・一時金の水準、競合不動産の状況等
 の把握)
・訴訟等の意見書
・M&Aの際の企業価値の評価、知的財産権評価
・収益マンション、アパート等の事業性評価(不動産コンサル)
・コンビニ、ガソリンスタンド等ロードサイド店舗の事業性評価(コンサル)

・法人の実質自己資本把握のための資産の洗替えとしての評価

(資金調達コンサルティング)
・特殊用途の不動産(ホテル、パチンコ店等)の購入資金の借り換え案件

(その他コンサルティング)
・不動産を利用した節税法(節税コンサル)
・不動産等を中心とした相続対策(相続コンサル)

マンション、戸建住宅購入支援コンサル(住宅ローン等の資金計画、
 建築内覧会等の随行(希望者のみ)、周辺環境調査、将来のマンション・戸建
 住宅の価格下落幅予測等のレポートの作成を行い、複数マンション間の優劣、
 購入までのトータルサポートを行う)

収益用マンション、収益用ビル購入コンサル(複数の投資購入物件の優劣比較を
 行ったレポート作成)


■主要実績等

(不動産の種類及び類型別)

ゴルフ場、リゾートホテル、タワーマンション開発素地、大規模SC開発素地及び
同定借付底地、総合病院、大規模工場、パチンコ店、レジャーホテル、
ソーシャルビル、風俗店舗、ビジネスホテル、高齢者専用賃貸マンション、
葬祭場、大規模邸宅、土壌汚染地、大規模山林、農地、宅地見込地、
大規模区分所有ビル、借地権、底地、定期借地権付店舗、使用借権付建物、
継続賃料、継続地代、立退料、崖地、無道路地、建物等

(鑑定評価目的別)

担保評価、売買、交換、贈与、資産評価、企業再生、M&A、企業分割、現物出資、
遺産分割、財産分与、減損会計における評価、ノンリコースローン、
相続時における限定承認、訴訟鑑定、裁判鑑定等




(鑑定料について)
 

  ・
評価額・不動産の種類・規模・権利関係・所在地(近隣か遠隔地か)等
  によって報酬額は変わりります。
  ・見積りは無料です、お気軽にご相談ください。
  
・2件以上の案件をご依頼いただく場合はお得な割引サービス
  あります。

  
・更正の請求・嘆願書請求にかかる鑑定評価書の鑑定料は、
  
相続税が還付された場合のみ鑑定料を頂く、
  「完全成功報酬制」(鑑定料;還付された税額の20%相当額)
  
とさせて頂きます(同業務については提携先相続税専門の税理士と
  共同で対応します。不動産評価の専門家である鑑定士が窓口となることで
  時価と申告した評価額との有利不利、評価と税務上の評価との逆転のケース、
  など、税理士の先生単独の場合よりも納税者の方にメリットが大きくなる
  ケースが多くあります)。

  

 ○鑑定評価書(不動産鑑定評価基準に基づく評価書;税務上の疎明資料、
  訴訟上の参考資料、減損会計の参考資料等は鑑定評価書での対応となります。
  また、鑑定評価額が高額になる場合、利害関係者が多数となる場合等で精緻
  な評価が必要な場面においても鑑定評価書を推奨します。)
 (以下、1不動産(利用単位ごと)のご依頼の料金;消費税別)

 更地 ¥150,000(小規模なもの)〜
 
 土地・建物一体 ¥200,000(小規模なもの)〜

 マンション1室 ¥180,000〜

 特殊案件(ゴルフ場、ホテル、大規模商業施設等) ¥500,000〜

 戸建住宅 ¥150,000(小規模なもの)〜

 賃料評価・訴訟又は調停資料用 ¥300,000〜

 証券化不動産  (新規)¥500,000〜(既存)¥350,000〜

 上記以外で個別性が極めて強い不動産、権利調整を必要とする
「難易度の高い案件」
 については、特殊案件の報酬額を規純として個別に報酬額を決めさせていただきます
(難易度の高い案件については、積極的に対応しておりますので、まずご相談ください)。 

 ※大規模更地、筆数や建物の棟数が多い場合には割増料金をいただく場合が
  あります。
 ※作業日数が相当に短いご依頼の場合、割増料金をいただく場合があります。
 ※近畿圏、名古屋市内等以外の場合には、交通費・宿泊費・資料代実費をご負担頂く
  場合があります。

 ○
価格調査書(依頼目的から、不動産鑑定評価基準に基づく評価書までは必要で
  ない場合に、重視される試算価格及び要因の説明を中心とした調査書を作成する
  ものです。予算に応じた利用し易い調査料に設定しています。)

 
調査料、概ね鑑定評価書報酬の70%程度

 ※定型的な担保不動産の洗い替え、多数の保有不動産の概ねの時価を把握したい
  場合、バルク案件等、一度に多数の案件を同じ目線で評価する必要がある場合、
  将来的に継続して不動産の時点修正を行っていく場合などにご利用ください。
 ※割増料金、資料代実費部分については、別途考慮致します。

 ○
デューデリジェンス(物件の権利関係・物件の瑕疵・売却に当たっての阻害
  要因等の調査、並びに精緻な市場調査を基に、複数案件の現在の不動産市場に
  おける確実に売却可能な価格を調査することを主な目的とし、
  詳細なロールアップを行います。)

 
経費・資料代を別途実費負担として、調査料1件12万円〜
(原則3物件以上でのご依頼となります。バルク案件、大阪、名古屋、東京その他地方案件にも対応します。)


 ○
意見書、市場調査、コンサルティング
 
 
個別にご相談ください。

 (例)
  ・相続税評価における広大地減価適用可否についての意見書
  ・相続税還付についてのコンサルティング
  ・訴訟、調停、私的交渉用における不動産専門家の意見書
  ・借地権・底地の売買交換、名義書替料、更新料に関するコンサルティング
  ・立退料に関する意見書
  ・共有物の分割に関するコンサルティング
  ・特定エリア内の店舗賃料、事務所賃料等の調査
  ・特定エリア内の収益用不動産の利回りの調査
  ・相続税における不動産対策のコンサルティング
  ・商業施設・介護施設等の開発におけるフィジビリティスタディ(事業化可能性分析)

  ・DCF法による不動産投資シュミレーション
  ・DCF法によるコンバージョン、大規模修繕のシュミレーション
  ・複数の戸建住宅地、建売住宅、マンションの立地、環境、建物品等に
   関する比較レポート(主としてエンドユーザー向け)

 

 

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