(株)リアルブレイン不動産鑑定:大阪の不動産鑑定士嶋田謙吉のサイト 担保評価・相続・節税・賃料・訴訟(株)リアルブレイン不動産鑑定
サイト運営;株式会社リアルブレイン不動産鑑定
 
嶋田謙吉
 

不動産鑑定士の私の思い・・・・

『あなたと一緒に考え、問題を解決する、お客様のパートナーでありたい。』
 

 初めまして、(株)リアルブレイン不動産鑑定代表取締役嶋田謙吉と申します。
平成20年に私が当社を設立してから、この平成28年4月で8年目を迎えました。
現在、私を代表に、スタッフ3名がいます。
 都市銀行に11年、鑑定業界に14年の経験があります。

 不動産と金融とは密接な関係があり、金融が滞れば、その活用も
制約されます。そのため、市場に関わる全てのプレーヤーにとって、
銀行の融資姿勢が大きな関心事になります。
しかし、銀行の担保の見方・考え方は、外部からは解りづらいのです。
 当鑑定事務所では銀行出身者としての経験に基づいた適切な
不動産鑑定が可能です。

 不動産業界、金融機関、弁護士、会計士、税理士、司法書士、建築士
などの各業界に幅広いネットワークがあり、
 さらに、大阪府不動産鑑定士協会の専門委員での活動や各種研究会への
参加などを通じ、鑑定評価の技術力の向上、時代の変化に即応した評価への
対応に努めています。

 不動産評価と金融の実務経験と知識を基礎とした上で、
幅広いネットワークを生かした、
実際に市場で売却可能な適切な評価を行うことを重視しています。
 

 ぜひ、当事務所での評価を通じて、
あなたの『不動産の問題解決とその価値の最大化』を実現してください。



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代表嶋田が、TV報道番組に実名インタビュー出演しました

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 弊社代表取締役・不動産鑑定士 嶋田謙吉が、201647日(木)放送の、

朝日放送報道番組『キャスト』(「http://webnews.asahi.co.jp/cast/ 」)」にインタビュー出演しました。


取材は4月4日午後1時すぎから大阪ミナミの道頓堀、心斎橋筋商店街の繁華街での
現地インタビュー形式でABC高橋大作記者からの質問に私が答える形式で収録したものです。

放送日2016年4月7日(木) 18:15~19:00
朝日放送 「キャスト」特集~大阪ミナミにバブル再来!?~

大阪・ミナミでは外国人観光客の増加により店の売り上げが急上昇。地価もアップし全国一の上昇幅となった。中座くいだおれビルは、去年香港の投資ファンドによって推定100億円で買収され、その最上階にあった人気スイーツ店は先月27日に突然閉店した。家賃の上昇が理由だという。

心斎橋筋商店街は、爆発的に地価が上昇した商店街。不動産鑑定士の嶋田謙吉さんによると、商店街の家賃は坪2~3割上昇しているという。嶋田さんは、地価上昇率全国一の地点の真向かいにあるドラッグストアについて、「月2000万円超の家賃がついてもおかしくない状況」などと話した。「ABCマート心斎橋店」は、今年月間売上高で新宿本店を抜き全国トップの店舗となった。

先月、中座くいだおれビルから撤退したかつみ・さゆりプロデュースのスイーツ店。閉店の理由について「日本の常識では考えられないほど家賃が上昇した」と話している。ビルのオーナーである香港の投資ファンドは、「個別のテナントについて話すことはできない。マーケット水準を家賃交渉のスタート台にしている」などと話した。

バブルの様相を呈している大阪・ミナミ。しかし心斎橋筋商店街のメイン通りから一本外れた歓楽街では、衰退の雰囲気を漂わせている。歓楽街の周辺では、ホテル建設ラッシュとなっている。地元不動産会社によると、今後5軒ものホテルが新たに開業する予定。

バブルの様相を呈している大阪・ミナミについてスタジオトーク。高橋大作は、取材中に見つけた「日本人大歓迎」という看板を紹介した。高橋大作は、「表通りにはすでに昔ながらの店はない」と話した。
(gooテレビ番組より抜粋)



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代表嶋田が公益社団法人民間総合調停センター財務委員会委員に選任されました

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 H28.3.23付けで公益社団法人民間総合調停センター財務委員会委員に選任されました。



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代表嶋田がH27年度大阪府不動産鑑定士協会理事に就任しました

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 H27.5.30通常総会にて、H26年に続き、弊社代表嶋田が大阪府不動産鑑定士協会理事を拝命しました。



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代表嶋田が大阪府まちづくり促進事業財産評価審査会委員に任命されました

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 H27.5.14付けで、弊社代表嶋田が大阪府まちづくり促進事業財産評価審査会委員に任命され会長代理に指名されました。


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代表嶋田が、TV報道番組に実名インタビュー出演しました

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 弊社代表取締役・不動産鑑定士 嶋田謙吉が、201533日(月)放送の、

朝日放送報道番組『キャスト』(「http://webnews.asahi.co.jp/cast/ 」)」にインタビュー出演しました。

 道頓堀「くいだおれビル」前で、高橋大作アナからのインタビューに私が答える形式です。
インタビューは、「大阪の「くいだおれビル」、香港ファンドが買収」というニュースを受けて、不動産評価の専門家である不動産鑑定士がコメントをするという趣旨で行われました。

(以下、朝日新聞デジタル版「http://www.asahi.com/?iref=com_gnavi 」 2015.3.2記事より転載)
 大阪・道頓堀の名物人形「くいだおれ太郎」が入り口に立つ商業施設「中座くいだおれビル」を、香港の投資ファンドが2日、約100億円で買ったと発表した。

 道頓堀は、中国や台湾などからの観光客に人気が高く、旅行会社と組んでビルの飲食店などに呼び込み、さらにもうかるビルに変えたい考えだ。

 投資ファンドは「ダイナスティ・ホールディング・インターナショナル」。ビルを持っていた東京建物の子会社などから2月中旬に買い取った。

 ビルは地下2階、地上7階建てで、床面積は約8千平方メートル。飲食店や土産物店、カラオケ店などが入っている。太郎は2008年に閉店した近くの飲食店から、09年7月に今のビルの前に移された。(西山明宏)


(以下は、インタビューの私の回答の概略です)

 まず、最初に道頓堀に面しているこの土地の地価の相場ですが、昨年平成26年の地価公示で、1坪当たり約600万という値段がついています。

 しかし、実勢の価格はその2倍程度、1坪1000万~1500万といったところではないかと思います。

 そうしますと、このくいだおれビルは土地の面積が、約500坪ですので、土地の値段だけで50億~75億はすることになります。

 また、家賃収入から言うと、1Fの家賃相場で、坪7万円から9万円はすると思いますので、ざっと、予想される年間の家賃収入は5億近くあがるビルといえます。
この家賃収入からみれば、70億~80億程度が適正な価格になるものと思われますので、
今回の100億という価格は、2割~3割程度割高といえます。


 ただし、現在、USJ効果もあって、大阪は、アジアからの観光客で前の年の4割増加といったペースで増えており、週末のビジネスホテルは満室でほぼ空きがないという状態です。
 今回、香港のファンドがくいだおれビルを100億という金額で購入しましたが、このアジアからの観光客を相手として、くいだおれビルの収益も今後増加するという期待も込みでの取引と考えれば、100億という金額は決して割高といえないと思います。

 第2、第3の今回のようなアジアのファンドによる高額の不動産取引が今後もでてくるものと予想します。


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代表嶋田が大阪簡裁・大阪地裁民事調停委員に任命されました

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 H26.10.1付けで、弊社代表嶋田が大阪簡易裁判所・大阪地方裁判所の民事調停委員に任命されました。



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代表嶋田がH26年度大阪府不動産鑑定士協会理事に就任しました

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 H26.5.30通常総会にて、H25年に続き、弊社代表嶋田が大阪府不動産鑑定士協会理事を拝命しました。


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代表嶋田が、TV報道番組に実名インタビュー出演しました

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 弊社代表取締役・不動産鑑定士 嶋田謙吉が、20121129日(火)放送の、

読売放送報道番組『ten!』(「http://www.ytv.co.jp/ten/ 」)」に実名インタビュー出演しました。


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弊社代表嶋田がNHK総合TV報道番組に実名出演しました

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 弊社代表取締役・不動産鑑定士 嶋田謙吉が、20121129日(火)
放送の、
NHK総合TV報道番組『ニューステラス』(「http://www.nhk.or.jp/hot-kansai/index.html 」)」に実名インタビュー出演しました。


 また、同日放送の、NHK総合TVニュース『関西845』(「http://www3.nhk.or.jp/kansai-news/ 」)」に出演しました。



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代表嶋田が「近畿税理士会」で税理士向け土地評価勉強会講師をしました
※税理士会主催などの税理士向実務勉強会の講師をしますのでご相談ください

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(セミナー内容概略)

近畿税理士会東大阪支部セミナー

「不動産鑑定士から見た財産評価基本通達」

-評価ミスの発生、評価額が大きく異なるポイントとなる知識と判断の分かれ目-

日 時:平成23年10月11日(火)10001200

場 所:近畿税理士会東大阪支部

講 師:(株)リアルブレイン不動産鑑定 不動産鑑定士嶋田謙吉

テーマ1:今後の不動産マーケット予測

(今後の関西不動産マーケットのトレンド)

テーマ2:不動産鑑定による時価評価による相続税申告とは

 (テーマ2前半部分)~財産評価基本通達の枠組みの中の土地評価~

 ・相続税法22条の時価とは

 ・財産評価基本通達の特例で見逃してしまいがちな項目

 ・広大地の評価

 ・市街地山林の純山林並み評価

(テーマ2後半部分)~不動産鑑定による時価評価その他の土地評価~

・土地の分割により評価額を下げる方法(広大地の部分適用を中心に)

・鑑定評価を使った時価による申告が有利となるケース

・還付請求の実際

・物納制度

・相続申告時以外で鑑定士の利用メリットがあるケース(相続の生前対策を中心に)

セミナーご参考(代表者ブログより)
近畿税理士会東大阪支部にて税理士向け土地評価勉強会の講師をしました


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産経新聞朝刊社会面の記事内に実名入コメントが掲載されました

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 弊社代表取締役・不動産鑑定士 嶋田謙吉が、201182日(火)付、
産経新聞朝刊大阪本社版(西日本版)社会面の記事内に、専門家として実名入で
コメントしました


取材内容は、7月中旬に産経新聞記者の方から取材を受けた、
大阪のゲーム会社の水増し増資疑惑に関係した、不動産鑑定評価書についての
私のコメントです。


「不動産鑑定士逮捕で業界に波紋「鑑定制度揺るがす事件」
 「記事紹介はここをクリック

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代表嶋田が、TV報道番組特集内にてインタビュー出演しました

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弊社代表取締役・不動産鑑定士 嶋田謙吉が、201128日(火)放送の、

毎日放送報道番組『VOICE』の特集記事に実名入りで出演いたしました。

■毎日放送「VOICE」HP 「http://www.mbs.jp/voice

■特集記事名 「かつては資産家、衰弱死の姉妹の“事情”」

特集記事は、1月に起きた、豊中市で姉妹が相続税の支払いが出来なくなり孤独死
した事件についての特集であり、嶋田はこのなかで、不動産の視点から、
2人が経済的な破綻へと至ってしまった原因を推測しています。

嶋田出演部分は、毎日放送記者による嶋田へのインタビュー形式で、
1月末に、事件の起きたマンションの前で行われた、
30分程度の取材を短く編集したものです。

番組内では、『相続破産』といった言葉が、

バブル崩壊後一時よく言われ、その直接の原因は、賃貸経営の失敗が引き金

となるパターンが多いという部分のコメントが放送されましたが、

私が不動産の視点から見た、この事件の背景について、

取材のレジュメをご紹介させて頂きます。

『今回のこの痛ましい事件については、

心から姉妹のご冥福をお祈りします。

私の見解が、事件の背景を一般の方に理解してもらう一助となればうれしく思います。』


(事件の概要と取材目的)

豊中の資産家の娘である姉妹が相続税を

支払えなくなって孤独死した事件について、

専門家としてコメントを依頼されたものです。

(取材の概要)

記者:
「なぜ周囲でも資産家として知られていたはず
の姉妹は、経済的に破綻してしまったのでしょうか」

嶋田:
「私は、なぜ2人が経済的に破綻するに、

至ってしまったのかを、

不動産の視点から推測してみたいと思います。

但し、資料が非常に限られたなかでの、

推測ですのでその点はご了承ください。

私は、原因は大きく3つあると思います。

1つ目は相続が発生した約20年前は

ちょうどH3年でバブル崩壊の時期にあたっています。

最も土地の価格が高い時代の、その高い評価額

に対して非常に高額の相続税がかかってしまった。

そして、ご存知の通り、その後地価は長年にわたり、

急激に下落して行きました。

2つ目は、地主さん共通の意識だと思いますが、

代々受け継いだ土地を手放すことはできない

という意識です。

相続開始のまだ早い時期であれば

土地を売却することで相続税を支払うことは

できたはずですが、

やはりそれはなかなかできなかったと思うんです。

マンションの前の道路の、H3年の路線価は、
1㎡当たり47万、

H13年は20万、

今は16.5万で、

10年で土地は約6割も下がってしまいました。

いかに重い相続税なのかがこれでもわかると思います。


3つ目は、H13年から開始した

賃貸マンション経営の失敗で、

これが直接的な経済的な破綻の引き金

になったといえます。

この賃貸マンション事業の計画が、

当初からかなりギリギリの計画だった

と推測されます。

ギリギリの計画であったため、

賃料が下がってしまったり、

空室が予想以上に発生したりで、

たちまち、銀行の返済ができなくなってしまう、

又、相続税の支払いもできなくなってしまう

といった状態になってしまった

のではないのでしょうか。

もう少し安全な計画、

例えば、建物の建築費をもっと抑えた計画や、

マンションでなくハイツにするなど、

もっと銀行の借り入れを少なくする

安全性の高い計画を

適切にアドバイスできる方がいれば良かった

という気がしてなりません。」


記者:

「さきほど、賃貸経営の失敗が

直接の今回の原因であると

おっしゃいましたが、

一般的に、賃貸経営とは、

結構難しいものなのでしょうか」


嶋田:

「賃貸経営は、そんなに簡単なもの

ではありません。

私のような庶民からみれば地主さんは

もちろんうらやましいですが、

地主さんの立場からすれば、

親から受け継いだ土地を

子供の代に引き継いでいくということは、

実際なかなか難しいものです、

簡単ではない。


バブル崩壊後、一時期、『相続破産』

という言葉 がはやりました。
相続税の税率は、昨年度で最高50%、

バブル直後はもう少し高かったのですが、

それでも不動産を売却すれば

破産することはないはずで、

この相続破産は、賃貸経営の失敗が

直接の引き金となるパターンが多いのです。


今回のマンションは特優賃ですので、

160㎡の2LDKタイプなのですが、

今のこの周辺の相場で毎月の家賃は

1012万程度です。

バブル崩壊後の地価の下落で、

現在大阪周辺でも3000万前後で

新築の家が買えるようになりました。

3000万の家と言えば銀行のローンの返済で

毎月78万の返済で家が持ててしまいます。


このようななかで10万を超えるような

賃貸マンションの経営というのはなかなか以前に比べて厳しく

なってきていると思います。

又、今後、将来的に人口が減少していくということもあります。


現在、大阪の賃貸マンションや

賃貸アパートの合計に対する

空家の割合は17%もあるのです。

この17%という数字を聞くと、結構高いなあ、

と思われるのではないでしょうか。

この数字は全国の主要都市で大阪が最も高いのです。


この数字を見ても、

賃貸経営というものがそんなに簡単なもの

ではないということがわかって頂けると思います。」




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新着情報

23.2.8
弊社代表嶋田が2月8日毎日放送報道番組「VOICE」の特集記事内に実名出演しました。

23.3月
弊社代表嶋田がTVニュース内で、専門家としてコメントしました(匿名音声のみ)。

23.4.22
弊社代表嶋田が朝日新聞社より、不動産金融系事件について、専門家として取材を受けました。

23.5.19
弊社代表嶋田が異業種交流会「ザ・スターズ・クラブ」例会で勉強会講師を務め、東日本大震災の関西不動産市場への影響などについて話しました。

23.8.2
弊社代表嶋田が産経新聞朝刊社会面に、専門家コメントとして実名入で掲載されました。「記事紹介はここをクリック

23.10.11
弊社代表嶋田が
近畿税理士会東大阪支部
にて税理士向け
土地評価勉強会の
講師を務めました。
セミナーご参考
(ブログより)
近畿税理士会東大阪支部にて税理士向け土地評価勉強会の講師をしました


24.11.29
弊社代表嶋田がNHK総合報道番組「ニューステラス」に、実名出演しました。
また、同日放送のNHKニュース「関西845」に出演しました。

24.11.29
弊社代表嶋田が読売放送報道番組「ten」に、実名出演しました。

25.2.1
弊社代表嶋田が朝日放送報道番組「キャスト」より、専門家として取材を受けました。

25.5.30
弊社代表嶋田がH25年度大阪府不動産鑑定士協会理事に就任しました。

26.5.30
弊社代表嶋田がH26年度大阪府不動産鑑定士協会理事に就任しました。

26.10.1
弊社代表嶋田が大阪簡易裁判所、大阪地方裁判所の民事調停委員に任命されました。

27.3.3
弊社代表嶋田が朝日放送報道番組「キャスト」に、専門家として実名インタビュー出演しました。

27.5.14
弊社代表嶋田が大阪府まちづくり促進事業財産評価審査会委員に任命され会長代理に指名されました。

27.5.30
弊社代表嶋田がH27年度大阪府不動産鑑定士協会理事に就任しました。

28.3.23
弊社代表嶋田が公益社団法人民間総合調停センター財務委員会委員に選任されました。

28.4.7
弊社代表嶋田が朝日放送報道番組「キャスト」に、専門家として実名インタビュー出演しました。



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「収益価格と積算価格」

地域動向と地価その1

「取壊し最有効価格」

医療モール建設におけるリスクについて考える

「特殊不動産の評価(パチンコ店評価その1)」


「不動産利回りその4」

「不動産利回りその5」

闇市時代から続く建物越境

「地代の元本その2」

「H22年度税制改革の
不動産相続税対策への影響」


奈良盆地周辺のSC過剰出店
について

奈良盆地周辺のSC過剰出店
についてその2

民事再生法と不動産鑑定評価

「エルウッド式」

「不動産利回りその6(純BOI法とBPI法)」

「予想GDP成長率と収益価格」

「首都圏と近畿圏のマンション契約率の差大きい」

樹齢200年の桧

不動産鑑定士嶋田謙吉上海日記その4



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